Татцентр
Татцентр Мы В Контакте Мы в facebook Мы в Twitter Подписка на новости

Жонатас попрощался с болельщиками "Рубина"

Путин предупредил глав регионов, что нельзя снижать уровень и время преподавания русского языка в школах. Вы согласны?
89%Да
11%Нет
Все опросы

"Цена" недвижимости: нюансы кадастра

С 1 января 2015 года налог на имущество заменен налогом на недвижимость, ставка по которому будет считаться исходя из кадастровой стоимости. Эксперты портала TatCenter.ru в рамках онлайн-конференции, которая прошла 30 июня, рассказали об изменениях в законодательстве и их последствиях для собственников недвижимости – юридических и физических лиц.

 

Налог будет взиматься с кадастровой стоимости объекта, которая будет рассчитываться и утверждаться субъектом РФ. Это относится к коммерческой недвижимости, квартирам, жилым домам, дачам, участкам, гаражам. Налоговая ставка может колебаться в пределах 0,1-2% и устанавливается конкретным муниципальным образованием.

Эксперты ожидают роста количества обжалований кадастровой стоимости недвижимости, сначала со стороны юридических, а с 2016 года – после того, как татарстанцы начнут получать налоговые уведомления, – и со стороны физических лиц.

архитектура интерьер

Кто оценивает недвижимое имущество? Как узнать кадастровую стоимость? Может ли Татарстан расширить перечень объектов недвижимости, налог на которые исчисляется исходя из их кадастровой стоимости? Как оспорить кадастровую оценку? Как проходит процесс оспаривания?

На эти и другие вопросы в рамках онлайн-конференции, которая прошла на портале TatCenter.ru 30 июня, ответили юристы и специалисты в сфере кадастровой оценки.

ЭКСПЕРТЫ ONLINE-КОНФЕРЕНЦИИ:


Анна Гараева, ведущий юрисконсульт юридического агентства ЮНЭКС

Дмитрий Захматов, председатель правления реготделения РОО "Общество оценщиков Татарстана", к.э.н.

Артём Костин, заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан
Андрей Лисичкин, президент НП "Союз оценщиков Республики Татарстан 

ВОПРОСЫ ONLINE-КОНФЕРЕНЦИИ:

Читатель:

- В отношении каких объектов недвижимости налоговая база определяется как кадастровая стоимость (в отношении имущества юридических и физических лиц)?

Анна Гараева:

  • В отношении имущества юридических лиц:

Чтобы в субъекте РФ недвижимое имущество (п.1 ст.378.2 НК РФ) облагалось налогом, исходя из кадастровой стоимости, необходимо, чтобы:

  1. местные власти утвердили результаты кадастровой оценки объектов недвижимого имущества (п.2 ст.378.2 НК РФ);
  2. был принят региональный закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости (п.2 ст.378.2 НК РФ);
  3. не позднее 1-го числа очередного налогового периода был определен и размещен на официальном сайте перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (п.7 ст.378.2 НК РФ).

Если недвижимость не включена в упомянутый Перечень (новый объект недвижимости), получается, что кадастровая стоимость известна, но в Перечень вновь образованный объект не включен. С января 2015 г. такой объект подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на дату его постановки на государственный кадастровый учет до включения его в Перечень (п.10 ст.2 Закона № 52-ФЗ).

При этом под недвижимым имуществом в целях исчисления налога на имущество организаций, понимаются торговые центры, офисные центры, некоторые категории имущества иностранных организаций и жилых домов, принадлежащих юридическим лицам. 

  • В отношении имущества физических лиц:

Налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости в отношении следующих объектов:

  1. жилой дом, в том числе, дачи;
  2. жилое помещение (квартира, комната);
  3. гараж, машино-место;
  4. единый недвижимый комплекс;
  5. объект незавершенного строительства;
  6. иные здание, строение, сооружение, помещение.

Аналогично имуществу юридических лиц, такой порядок налогообложения в оношении имущества физических лиц может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом РФ в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Артем Костин:

- Перечень объектов недвижимости в отношении имущества юридических лиц регламентируется распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 27.11.2014г. №2611-р "Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2015 год". В отношении же имущества физических лиц – все объекты недвижимости, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. Необходимая информация размещена на сайте Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан www.mzio.tatarstan.ru в разделе "Объекты недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость".

Андрей Лисичкин:

- Налог за 2015 год устанавливается и для юридических и для физических лиц в отношении всех объектов недвижимости. Уплата будет отчисляться в 2016 году. Для города Казани налоговые ставки в отношении конкретных объектов недвижимости определены решением Казанской городской Думы 22.11.14г. №003-38. Подробная информация имеется на сайте НП "Союз оценщиков РТ".

Асия:

- С какого периода в целях налогообложения применяется новая кадастровая стоимость (установленная в размере рыночной)?

Анна Гараева:

- Согласно действующей редакции статьи 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности" случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

То есть, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2015 году, то новая кадастровая стоимость должна применяться с 01.01.2015.

Артем Костин:

- В соответствии со ст.2 закона Республики Татарстан от 30.10.2014г. №82-ЗРТ "Об установлении единой даты начала применения на территории Республики Татарстан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" с 1 января 2015 года. В случае если кадастровая стоимость объекта недвижимости приравнена к его рыночной стоимости, то данная стоимость начинает действовать с момента внесения в государственный кадастр недвижимости.

Андрей Лисичкин:

- Кадастровая стоимость в целях налогообложения применяется с 2015 года. В 2014 году объектами налогообложения являлись крупные торговые центры.

Игорь Сергеевич:

- С какими вопросами граждане могут обращаться именно в Управление Росреестра по РТ?

Артем Костин:

- При Управлении создана специальная Комиссия по рассмотрению досудебных споров о результатах государственной оценки объектов недвижимости. В состав этой Комиссии входят представители Управления, Министерства земельных и имущественных отношений, Кадастровой палаты и национального совета оценщиков Республики Татарстан. В Комиссию можно обратиться только в двух случаях:

  • при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости;
  • при выявлении недостоверности сведений при определении государственной кадастровой оценки объекта недвижимости.

При этом физические лица могут обращаться в суд, минуя Комиссию, а юридическим лицам – эта процедура обязательна.

Застройщик:

- Уважаемые эксперты, прошу ответить на мой вопрос. Я являюсь владельцем земельного участка, на котором заканчивается строительство нескольких коттеджей. Они будут сданы в эксплуатацию в сентябре-октябре этого года. Хочу избежать в будущем проблем, так как собственниками станут мои родственники. Как правильно провести оценку кадастровой стоимости придомовой земли? Все должно быть подтверждено документально или можно как-то зафиксировать устную договоренность?  Кто является плательщиком земельного налога за этот год?

Дмитрий Захматов:

- Для ответа на вопрос необходима дополнительная информация. Кадастровая стоимость земельных участков уже утверждена соответствующими постановлениями государственных органов, причем на определенную дату. Для оценки рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости необходимо обратиться к оценщику, при этом цена также будет рассчитана на ту же дату, что и кадастровая оценка.

Андрей Лисичкин:

- Оценку к/с придомовой земли лично собственнику провести нельзя, так как по законодательству это является функцией государства. Плательщиками земельного налога за этот год будут собственники земельного участка, в соотношении по времени владения, то есть: сентябрь-октябрь – Вы, с ноября – Ваши родственники. Любые действия с собственностью должны оформляться документально и переход прав регистрируются ТУ Росреестра по РТ.

Зульфия И.:

- Какие документы необходимы для обращения в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости?

Анна Гараева:

Необходимо предоставить следующие документы:

  1. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
  2. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  3. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  4. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  5. Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  6. Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ.

При этом электронные документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

Артем Костин:

- Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории Республики Татарстан и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории Республики Татарстан, на основании поступившего в Комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый и юридический адреса (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов:

  • кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащей сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенной копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документов, подтверждающих недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений;
  • отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного на бумажном носителе, а также подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительного экспертного заключения, составленного на бумажном носителе, а также подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью в форме электронного документа, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков;
  • положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков) в случаях, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается. Дополнительно сообщаем, что необходимая информация размещена на сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан www.to16.rosreestr.ru в разделе "Кадастровый учет", в подразделе "Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости", во вкладке "В помощь заявителям".

Сергеев Н.П.:

- Как будет рассчитываться налог на объект недвижимости, если такой объект был приобретен в середине календарного года?

Анна Гараева:

- Когда объект недвижимости, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость, приобретается налогоплательщиком или продается в течение календарного года, данное имущество находится в собственности в течение неполного налогового периода. Согласно изменениям, внесенным законом №52-ФЗ от 02.04.2014, если объект недвижимости, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость, приобретается или продается в течение календарного года, то все категории налогоплательщиков, указанные в ст.378.2 НК РФ, осуществляют расчет налога с учетом коэффициента. Он определяется как отношение количества полных месяцев, в течение которых недвижимость находились в собственности, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде. Ранее такой возможностью были наделены только определенные иностранные организации, что приводило к двойному налогообложению проданного (купленного) объекта недвижимости. 

Андрей Лисичкин:

- Налог будет рассчитываться за месяцы Вашего владения объектом недвижимости. Если приобрели в середине года, то налог оплачивается за 2 половину года. Оплачивается в следующем календарном году.

Сергей:

- Куда необходимо обращаться гражданам, чтобы узнать кадастровую стоимость своего дома или земельного участка?

Анна Гараева:

- Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет в Публичной кадастровой карте. Для получения необходимых сведений на бумажном носителе, необходимо обратиться в Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Татарстан с соответствующим заявлением.

Артем Костин:

- Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости отражаются в кадастровом паспорте или кадастровой справке и предоставляются в соответствии со ст.14 ФЗ от 24.07.2007г. №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" органом кадастрового учета по запросам любых лиц. 

Согласно приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 18.05.2009г. №21 "О наделении федеральных государственных учреждений полномочиями органа кадастрового учета" с 1 июня 2009 года Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Республике Татарстан наделяется полномочиями органа кадастрового учета, предусмотренными ФЗ от 24.07.2007г. №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011г. №473 "О реорганизации федеральных бюджетных учреждений "Кадастровая палата" по субъектам Российской Федерации" Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по РТ переименовано в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Татарстан.

В целях получения необходимой информации (сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости) необходимо обращаться в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Татарстан или ГБУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг" Республики Татарстан с заявлением о предоставлении сведений из ГКН установленной формы.

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости можно узнать, воспользовавшись бесплатным онлайн-сервисом "Публичная кадастровая карта" на портале Росреестра (www.rosreestr.ru). На сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан www.to16.rosreestr.ru данная информация также предоставлена. Но обращаем внимание, что на данных сервисах информация может быть не актуальна.

Галеев Р.:

- При оспаривании кадастровой стоимости суд часто назначает судебную экспертизу стоимости. Выполняют ли ее оценщики или привлекаются другие специалисты?

Анна Гараева:

- Такую экспертизу осуществляют специализированные экспертные организации, как правило, по выбору суда. Требования к экспертам, являющимися профессиональными квалифицированными оценщиками, устанавливаются Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 

Дмитрий Захматов:

- Все процессуальные кодексы указывают только одно основание (требование) для назначения лица судебным экспертом – наличие специальных знаний (ст. 57 УПК РФ, ст. 85 ГПК РФ, ст. 55 АПК РФ). Вместе с тем, процессуальные кодексы требуют, чтобы в своем заключении судебный эксперт сообщил о своем образовании, специальности, стаже работы, о наличии ученой степени и (или) ученого звания (ст. 204 УПК РФ, ст. 86 АПК РФ). Требование о наличии высшего образования для государственных судебных экспертов содержится в ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (№ 73-ФЗ от 31.05.2001).

Для судебной экспертизы стоимости могут привлекаться действующие оценщики, причем при выборе эксперта целесообразно обратить внимание на срок работы в области оценки, опыт работы с подобными объектами оценки, членство в саморегулируемой организации оценщиков. 

Артем Костин:

- При рассмотрении в судебном заседании гражданских дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, судом устанавливаются утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на соответствующую дату (по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость) и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка составленный оценочной организацией.

Одним из юридически значимых обстоятельств по таким делам является величина рыночной стоимости земельного участка определенная на соответствующую дату. При наличии противоречий относительно достоверности и правильности оценки рыночной стоимости земельных участков, определенной по инициативе заявителя, устранение которого имеет существенное значение для рассмотрения и разрешения дела, судом назначается проведение экспертизы отчета.

Проведение судебной экспертизы отчета поручается экспертам иных организаций (учреждений), которые не имеют отношения к оценочной организации подготовившего отчет. Судом, разрешается руководителю выбранного учреждения привлекать специалистов необходимых для проведения экспертизы, использовать при проведении экспертизы материалы технической документации на земельный участок. В распоряжение эксперта представляются материалы гражданского дела.

Эксперту разъясняются его права и обязанности, предусмотренные статьей 85 ГПК РФ, и предупреждают об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Андрей Лисичкин:

- Судебную экспертизу выполняет эксперт – лицо, обладающее необходимыми знаниями и опытом для ответа на вопросы, поставленные судьей. Соответственно, это могут быть как оценщики, так и другие специалисты, обладающие этими знаниями.

Марина Н.:

- При обращении за кредитом в банк под залог недвижимости оказалось, что кадастровая стоимость гораздо выше рыночной. Почему? И чем кадастровая стоимость отличается от рыночной стоимости?

Дмитрий Захматов:

- Дело здесь в разнице в методиках определения и величинах рыночной и кадастровой стоимости. В одних случаях кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной, в других – наоборот.

Статистика по регионам России показала, что значения кадастровой стоимости земель, используемых под размещение и эксплуатацию доходных объектов недвижимости в центральной части города (кафе, рестораны, торговые центры, гостиницы, бизнес-центры и т. д.) ниже показателей рыночной стоимости. В то же время земли, занятые промышленными объектами, зачастую имеют кадастровую стоимость выше рыночной.

Рыночная стоимость земли – это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости можно определить как наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Кадастровая стоимость земельных участков – это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом их классификации по целевому назначению. В "Правилах проведения кадастровой оценки земельных участков" и "Методике государственной кадастровой оценки земель поселений", установлено, что кадастровая стоимость земельных участков основывается на данных об уровне рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки). Для кадастровой оценки характерны подходы массовой оценки, которые неизбежно имеют погрешность по отношению к рыночной оценке.

Кроме того, банк, как правило, применяет скидку (дисконт) к рыночной стоимости объекта залога. 

Андрей Лисичкин:

- Кадастровая стоимость является исключительно базой для налогообложения. Она определяется методом массовой оценки, которая может не учитывать определенных особенностей объекта недвижимости, снижающих ценность этого объекта и, как следствие, обладают небольшой рыночной стоимостью.

Артем Костин:

- Рыночная стоимость объекта недвижимости зачастую отличается от его кадастровой стоимости, так как она устанавливается индивидуально, учитывая все факторы. Кадастровая же стоимость устанавливается в результате проведения массовой государственной оценки. 

Сергеев С.Н.:

- Сколько стоит проведение оценки рыночной стоимости земельного участка? И как убедиться,  что оценщик выполнил работу грамотно и результат корректный?

Дмитрий Захматов:

- Стоимость оценки рыночной стоимости земельного участка устанавливает оценочная компания, при этом за базу принимаются прейскуранты и тарифы, утвержденные как самой компанией, так и саморегулируемыми организациями оценщиков. Например, можно ориентироваться на прейскурант РО РОО "Общество оценщиков Татарстана", размещенный на сайте организации.

Для подтверждения достоверности оценки возможно проведение экспертизы отчета об оценке, которую выполняют квалифицированные эксперты - оценщики с большим опытом. Работы проводятся согласно федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (ФСО № 5). С вопросами по экспертизе достаточно часто обращаются в РО РОО "Общество оценщиков Татарстана" как организации и граждане, так и государственные структуры и суды. 

Артем Костин:

- Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Согласно ст.10 ФЗ от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" данный договор должен содержать размер денежного вознаграждения за проведение оценки, а также указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к оценщику или юридическому лицу, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Андрей Лисичкин:

- Минимальные тарифы на выполнение оценочных работ размещены на сайтах СРО, а усредненные – по результатам мониторинга – на сайте Некоммерческого партнерства "Союз оценщиков Республики Татарстан". При наличии сомнений в корректности оценки, можно обратиться в СРО, в которой состоит оценщик, либо в Экспертно-консультационный Совет Некоммерческого партнерства "Союз оценщиков Республики Татарстан" (далее – Партнерства).

В Партнерстве с 2013г. функционирует механизм консультирования по спорным вопросам рынка недвижимости на базе Экспертно-консультационного. Рассмотрено более 60 обращений с формированием коллегиального профессионального мнения (алгоритма решения проблемы), отлажен механизм взаимодействия с органами власти и профильными организациями. В Экспертно-консультационный совет (Совет) Партнерства входят ведущие оценщики-эксперты основных российских СРО оценщиков (РОО, НКСО, РКО, ДСО, СМАО и др.) - представители оценочных организаций – членов Партнерства и профильных органов власти (ТУ Росреестра по РТ, Минземимущество РТ и др.) Также соответствующие соглашения о взаимодействии заключены Партнерством с профессиональными объединениями участников рынка недвижимости - Гильдией риэлторов РТ, Союзом страховщиков РТ, Ассоциацией кадастровых инженеров РТ и Казанским федеральным университетом.

Совет действует на основании утвержденного Правлением Партнерства Положения, Регламента и стандартов, осуществляет методическую и консультационную поддержку при экспертизе аналитических материалов в сфере оценочной деятельности и рынка недвижимости в форме выражения профессионального мнения о соответствии объектов анализа действующему законодательству и сложившейся деловой практике.

Профессиональное мнение формируется в письменном виде на базе исследования экспертов, утверждается Советом и заверяется подписями сопредседателей (от органов власти и экспертного сообщества) Совета и специалистов-экспертов.

Совет вправе привлекать экспертов в смежных областях, направлять запросы в профильные органы власти и профессиональные объединения. Решение по результатам экспертизы принимается на заседании Совета, проводимом в соответствии с планом-графиком не реже 1 раза в две недели, с привлечением, при необходимости, заинтересованных лиц, включая представителей органов власти, не являющихся членами Совета.

Профессиональное мнение направляется заявителю и в определенные в решении организации в трехдневный срок. При наличии нарушений прав заявителя по результатам экспертизы, при повторном обращении представитель стороны, допустившей нарушение, приглашается на заседание Совета в обязательном порядке. При этом формируется позиция Совета по данному вопросу для дальнейшего его решения в соответствии с законодательством и вопрос контролируется до его решения.   

555:

- Как законно можно уменьшить кадастровую стоимость объекта?

Анна Гараева:

- Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц (как правило, собственников объектов недвижимости).

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Оспорить кадастровую стоимость возможно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде.

Артем Костин:

- Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами ст.65 и 66 ЗК РФ, а также Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – №135 – ФЗ). В соответствии со ст. 24.18 №135 – ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В соответствии с пунктом 8, ч. 1 ст. 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вступившим в силу 06.08.2014 г., Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, после 06.08.2014 г. споры об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подведомственны судам общей юрисдикции, т.е. в данном случае, по Республике Татарстан такие споры рассматриваются в Верховном суде РТ.

Верховный суд РТ рассматривает споры об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости как дела, возникающие из публичных правоотношений (согласно ст.245 ГПК РФ). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночная стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Физические и юридические лица, обращаясь в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта, зачастую не согласны с установленной кадастровой стоимостью, считая что не соответствуют его рыночной стоимости. В подтверждение своих доводов представляют в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка изготовленный экспертной организацией (экспертом).

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По смыслу ст. 24.18, 24.20 № 135-ФЗ на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Андрей Лисичкин:

- Вопрос некорректный. При наличии у объекта рыночной стоимости можно оспорить кадастровую стоимость. Уменьшить кадастровую стоимость нельзя.

Ляйсан К.:

- Земельный участок был приобретен в 2003 году. Мы построили на нем дом. Сейчас возник конфликт с соседом. Он вдруг вспомнил, что когда ставили забор между нами, то зашли на 2 метра на его участок. То есть он сейчас претендует на эти 2 метра и готов судиться. Я имею на руках кадастровый паспорт, который оформила в прошлом году; договор купли-продажи земельного участка  кадастровую выписку о земельном участке. Можно ли оспорить кадастровую оценку земли? Какие мои действия?

Анна Гараева:

- Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка необходимо обратиться с соответствующим заявлением в комиссию или в суд (обязательный досудебный порядок урегулирования данного спора законом предусмотрен только для юридических лиц).

Для обращения в комиссию к заявлению необходимо приложить отчет оценщика и положительную экспертизу СРО (в бумажном виде и в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью), нотариально заверенную копию свидетельства о праве, оригинал кадастровой справки.

Для обращения в суд необходимо подготовить исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и (или) об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров.

В качестве ответчика следует указывать кадастровую палату субъекта, в котором находится ваш земельный участок, комиссия указывается в качестве третьего лица. В заявлении следует указать, по какой причине вы не согласны с кадастровой стоимостью и (или) с решением комиссии, какие права и интересы нарушает ее спорный размер, почему она является неверной и какими документами и сведениями это подтверждается (ст. 131 ГПК РФ).

Артем Костин:

- По данным, имеющимся в Вашем вопросе, дать полный и обобщенный ответ не предоставляется возможным. Рекомендуем Вам обратиться в Управление Росреестра по РТ с заявлением и подробным описанием (адрес, кадастровый номер земельного участка) места нарушения для дальнейшего анализа и принятия решения о необходимости проведения проверки соблюдения земельного законодательства.

Андрей Лисичкин:

- Оспорить к/с земли можно. Для этого, в первую очередь, необходимо обратиться к оценщикам для определения рыночной стоимости земли, далее, по Вашему выбору, либо в комиссию по оспариванию, либо в суд.

Вопрос экспертам:

- Когда и на основании, какого нормативного акта была проведена кадастровая оценка земельных участков в РТ и кто проводил эту оценку?

Дмитрий Захматов:

- Действующая оценка кадастровой стоимости земельных участков в Республике Татарстан принята следующими документами:

  • Распоряжение Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24.11.2014 № 2573-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения (вне населенных пунктов), расположенных на территории Республики Татарстан";
  • Постановление Кабинета Министров № 931 от 26.11.2013 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений по Республике Татарстан вне населенных пунктов";
  • Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан № 927 от 25.11.2013 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенного пункта г.Казани".

Артем Костин:

- В настоящее время на территории Республики Татарстан действуют результаты государственной кадастровой оценки следующих объектов недвижимости:

  • 2014г. земли промышленности и иного специального назначения. Распоряжение Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24.11.2014г. №2573-р;
  • 2014г. объекты недвижимости жилого и нежилого назначения (за исключением земельных участков). Распоряжение Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстанот 24.11.2014г. №2572-р;
  • 2013г. земельные участки в составе земель населенного пункта г. Казани. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.11.2013г. №927;
  • 2013г. земли садоводческих, огороднических и дачных объединений. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 26.11.2013г. №931;
  • 2011г. земли сельскохозяйственного назначения. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 26.12.2011г. №1066;
  • 2011г. земли водного фонда. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.12.2011г. №1080;
  • 2010г. земли населенных пунктов. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010г. №1102;
  • 2009-2010г. земли особо охраняемых территорий и объектов. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 30.12.2010г. №1153;
  • 2008г. земли лесного фонда. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 31.12.2008г. №945.

Физлицо:

- Как можно узнать кадастровую стоимость моей квартиры в Казани?

Артем Костин:

- Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости отражаются в кадастровом паспорте или кадастровой справке и предоставляются в соответствии со ст.14 ФЗ от 24.07.2007г. №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" органом кадастрового учета по запросам любых лиц. Согласно приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 18.05.2009г. №21 "О наделении федеральных государственных учреждений полномочиями органа кадастрового учета" с 1 июня 2009 года Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Республике Татарстан наделяется полномочиями органа кадастрового учета, предусмотренными Федеральным законом от 24.07.2007г. №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В соответствии с приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011г. №473 "О реорганизации федеральных бюджетных учреждений "Кадастровая палата" по субъектам Российской Федерации" Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Республике Татарстан переименовано в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Татарстан.

В целях получения необходимой информации (сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости) необходимо обратиться в филиалы Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Татарстан или ГБУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг" Республики Татарстан, подав соответствующее заявление.

Справка о кадастровой стоимости объектов недвижимости выдается бесплатно в течение 5 рабочих дней. Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости можно узнать, воспользовавшись бесплатным онлайн-сервисом "Публичная кадастровая карта" на портале Росреестра (www.rosreestr.ru). На сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан www.to16.rosreestr.ru данная информация также предоставлена. Но обращаем внимание, что информация на данных сервисах может быть не актуальна.

Андрей Лисичкин:

- Узнать к/с можно либо на сайте ТУ Росреестра, либо на сайте Минземимущества РТ.

Спасибо:

- Расскажите, изменится ли что-то в процедуре уплаты налога по кадастровой стоимости? Когда и как его надо будет платить?

Артем Костин:

- Процедура уплаты налога, исчисленного из кадастровой стоимости не изменится. В соответствии с нормами Налогового кодекса Российской Федерации налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований определяют налоговые ставки в пределах, установленных настоящим Кодексом. В отношении налогоплательщиков-организаций представительные органы муниципальных образований, устанавливая налог, определяют также порядок и сроки уплаты налога.

Дополнительно сообщаем, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем раз в пять лет и не чаще чем раз в три года.

Андрей Лисичкин:

- В процедуре уплаты налогов ничего не меняется. Меняется только база налогообложения - раньше была инвентаризационная стоимость (стоимость, определяемая БТИ), сейчас к/с. Налог оплачивается также, как и сейчас, на основании налогового уведомления или при личном обращении в налоговую инспекцию 1 раз в год.

Вопрос ЮНЭКСу:

- Из вашей судебной практики, как чаще всего решаются кадастровые споры, чью сторону чаще принимает суд? Благодарю.

Анна Гараева:

- Как правило, суды принимают решение об установлении стоимости объекта недвижимости в размере рыночной. Однако для этого все документы о рыночной стоимости объекта недвижимости должны соответствовать требованиям действующего законодательства. 

В частности, если рыночная стоимость участка отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, обязательно должно быть положительное экспертное заключение СРО оценщиков. Экспертное заключение СРО должно соответствовать требованиям Закона N 135-ФЗ или Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328. Отчет оценщика должен соответствовать требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Портал TatCenter.ru выражает благодарность всем участникам online-конференции!

Представительства компаний
Архив информации
выберите дату